Loi de finance 2024 ! On décortique et on comprend ce qui se passe avant de crier !Haut les coeurs les investisseurs !! On arrête de paniquer !
Location meublée : un régime micro-Bic sérieusement mis à mal par erreur
Fortement remis en cause, le régime fiscal de la location meublée est finalement revu sur son seul dispositif micro-BIC. Celui-ci est néanmoins fortement restreint et par erreur de rédaction de la loi.
Location meublée : ce qui change concrètement
Le régime fiscal de la location meublée a été largement discuté en préparation de la Loi de finances, l’attractivité fiscale de ce dispositif étant considéré comme favorisant les locations saisonnières de type « AirBnB » au détriment des locations d’habitation longue durée.
Les amendements proposés visaient à réduire les avantages du régime micro-BIC de la location meublée de courte durée et à l’aligner sur celui du régime micro-foncier de la location nue.
Bien que le gouvernement ne soutenait pas l’amendement du Sénat, cette proposition a néanmoins été incluse dans le projet définitif de Loi de Finances pour 2024. Il s’agit selon le gouvernement d’une « erreur » et des mesures devraient être prises d’ici la déclaration d’IR (Impôt sur le Revenu) 2024 pour rectifier ces règles.
Il n’en demeure pas moins qu’en l’état, la loi étant promulguée, c’est ce nouveau régime micro-Bic particulièrement défavorable qui s’applique et ceci sur les revenus déjà réalisés en 2023 puisque la Loi de finances est rétroactive.
En l’état actuel du texte de la Loi de finances 2024, applicable aux revenus perçus en 2023, un grand nombre de contribuables risquent d’avoir dépassé le seuil de CA de 15.000 € en 2023 et de basculer au régime réel, mais est-ce vraiment un problème ?
Loi de finance 2024 : pour information, voici un AVANT/APRES du régime micro-BIC pour la location meublée applicable dès 2023
Régime micro-BIC de la location meublée AVANT la Loi de finances pour 2024 :
| Conditions de Chiffre d’affaires HT | Abattement sur le Chiffre d’affaires | |
| Location meublée d’habitation ou de courte durée non classée | CA < 77.700 € | 50 % |
| Location meublée de tourisme classées* | CA < 188.700 € | 71 % |
*ainsi que chambre d’hôtes et gîtes
Régime micro BIC de la location meublée de courte durée APRES la Loi de Finances 2024, rétroactive aux revenus de 2023 :
| Conditions de Chiffre d’affaires HT | Abattement sur le Chiffre d’affaires | |
| Location meublée de courte durée non classée | CA < 15.000 € | 30 % |
| Location meublée de tourisme classées* | CA < 15.000 € | 51 %Sous condition de situation en zone non tendue. |
*ainsi que chambre d’hôtes et gîtes
Source : JUST DEEP CONTENT
Ce passage au régime réel est-il alors nécessairement un inconvénient ?
Le passage au régime réel suppose une comptabilité et des déclarations fiscales plus lourdes, et donc en général le recours à un expert-comptable. Ce régime permet néanmoins d’amortir le bien et les meubles, de déduire davantage de charges et de réduire significativement le bénéfice net imposable, voire de l’annuler ou créer un déficit (les charges d’amortissements ne peuvent pas cependant contribuer au déficit).
A noter : En cas de cession sous le statut LMP au régime réel, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles plus lourdes que celles des particuliers dont relève les LMNP à ce jour, mais pouvant bénéficier d’exonérations sous conditions au titre de l’IR (pas d’exonération néanmoins au titre des cotisations sociales).
Loi de finance 2024, on fait le point : régime micro-bic ou régime réel ?
Le régime réel et le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) sont deux régimes fiscaux applicables aux revenus tirés de la location meublée non professionnelle (LMNP ou LMP) en France. Voici les principales différences fiscales entre ces deux régimes :
Régime réel
Déclarations fiscales détaillées :
Sous le régime réel, les contribuables doivent tenir une comptabilité détaillée et déclarer leurs revenus locatifs réels, ainsi que leurs charges et leurs amortissements, dans leur déclaration de revenus annuelle.
Déduction des charges réelles :
Les contribuables peuvent déduire l’ensemble de leurs charges réelles liées à la location meublée, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de réparation et d’entretien, les charges de copropriété, les frais de gestion, les taxes foncières, etc.
Amortissement du bien immobilier :
Les contribuables peuvent amortir le coût d’acquisition ou de construction du bien immobilier, ainsi que les frais de rénovation, sur une période déterminée, ce qui permet de réduire le montant imposable des revenus locatifs.
Déduction des déficits fonciers :
En cas de déficit foncier (c’est-à-dire lorsque les charges déductibles dépassent les revenus locatifs), les contribuables peuvent déduire ce déficit de leur revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Régime du micro-bic
Abattement forfaitaire :
Sous le régime micro-BIC, les contribuables bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs bruts. Cela signifie que seulement 50 % des revenus locatifs bruts sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Déclarations fiscales simplifiées :
Les contribuables sous le régime micro-BIC bénéficient d’une simplification administrative, car ils ne sont pas tenus de tenir une comptabilité détaillée ni de déclarer leurs charges réelles. Ils doivent simplement indiquer le montant total de leurs revenus locatifs dans leur déclaration de revenus annuelle.
Conclusion sur la Loi de finance 2024
La principale différence entre le régime réel et le régime micro-BIC réside dans la manière dont les revenus locatifs sont déclarés et imposés. Sous le régime réel, les contribuables déclarent leurs revenus locatifs nets, après déduction de toutes les charges réelles et de l’amortissement du bien immobilier. Sous le régime micro-BIC, les contribuables bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs bruts, sans possibilité de déduction des charges réelles.
Il est important pour les investisseurs immobiliers de comparer les deux régimes fiscaux et de choisir celui qui correspond le mieux à leur situation financière et à leurs objectifs fiscaux. Certains optent pour le régime réel pour maximiser les déductions et les amortissements, tandis que d’autres préfèrent la simplicité administrative du régime micro-BIC. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de sa situation spécifique.
Vous l’aurez compris, ce n’est pas si terrible ! A vous de choisir maintenant ! Régime réel ou toujours pas ?
Deux points de vigilance néanmoins
Je vous encourage à bien valider ces points si vous optez pour un régime réel :
- CFE que vous avez sur le régime réel et pas sous le régime micro-bic ! Attention !
- Possible passage au régime LMP (location meublé professionnel). En fonction de votre stratégie immobilière, l’assujettissement aux taxes sur les plus-values sur le régime des professionnel est moins intéressant. Vérifiez bien les conditions pour ne pas passer de facto en LMP si cela n’est pas votre choix !
Quelques bonnes nouvelles quand même !
Dans tous les cas, les locations meublées d’habitation de longue durée (bail étudiant, bail mobilité, bail meublé d’habitation) ne sont pas concernées et continuent donc de bénéficier des règles du micro BIC telles que définies antérieurement.
Certains amendements allaient plus loin et proposaient de réduire les avantages d’imposition de la plus-value de cession pour les loueurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
Cette proposition de modification du calcul des plus-values de cession en LMNP n’a finalement pas été retenue et seules les modifications du régime micro-BIC ont été votées.